איך כדאי יותר לרכוש דירת מגורים המיועדת להשקעה – באמצעות חברה או כיחיד?

נסקור להלן את היבטי המס השונים העולים ברכישת דירת מגורים להשקעה:

מיסוי מקרקעין

השאלה המרכזית – האם יש סיכוי שהאירוע כולו ייחשב כ"עסקת אקראי"?

במידה וכן, יש יתרון גדול לרכישה באמצעות חברה, שכן המס מוגבל ל – 23% בשלב הראשון במקום מס שולי (עד 50%).

אם התשובה שלילית, אז דירה שניה בפרטי ממוסה ב – 8% מס רכישה, כמו חברה, אך מכירתה ממוסה ב – 25% מס שבח "עד הבית" ואילו בחברה מדובר במיסוי דו שלבי, מס חברות 23% ומס דיבידנד 30-33%, כך שהמיסוי הכולל יכול להגיע עד 50%.

כמו כן, האם ומתי דירה זו תישאר כדירה יחידה, ואז רק אדם פרטי זכאי לפטור מלא.

בנוסף, לפי חוק מיסוי מקרקעין, רק אדם פרטי יכול לתת מתנות בפטור ממס, ולכן אם בעתיד הרוכש ירצה לתת את הדירה במתנה לבני משפחתו, אזי יש עדיפות לרכישה כיחיד.

הכנסות משכ"ד

רק אדם פרטי (וחברה משפחתית/חברת בית) זכאי לפטור עד 5,196 ש"ח לחודש או מסלול 10% מס לפי ס' 122 לפקודת מס הכנסה.

נאמנות

אפשר לרשום דירה בנאמנות של אדם פרטי עבור חברה, ובלבד שניתנה הודעה על נאמנות תוך 30 ימים מיום הרכישה. כמובן שמדובר בנאמנות אמיתית, בה האדם הפרטי נותן את שמו בלבד ואין לו שום אינטרס בדירה, וכל ההכנסות וההוצאות שייכות לחברה.

מע"מ

חברה שהיא עוסק במקרקעין שרכשה דירת מגורים מאדם פרטי – כאן יש הקלה בסעיף 5(ב) לחוק מע"מ, והמע"מ בעתיד ישולם רק על ההפרש בין הקניה למכירה ולא על מלוא הסכום. בכל מקרה אחר, אכן יש בעיית מס אמיתית ברכישת נדל"ן ע"י עוסק מאדם פרטי.

סעיף 31(4) לחוק מע"מ – "עסקאות פטורות: מכירת נכס שעל פי דין לא ניתן היה לנכות את מס התשומות בשל הרכישה", לא חל כאן, כי הקונה חייב במע"מ ומייד מתקזז עליו בחשבונית עצמית, ולכן בעתיד חייב במע"מ במכירה, אך ללא אפשרות קיזוז ( ולכן קיימת ההקלה הנקודתית לעוסק במקרקעין בסעיף 5(ב).

לסיכום, התשובה אינה חד משמעית, ובהתאם להשלכות המס כל מקרה לגופו, בוחרים את מסלול המיסוי המשתלם ביותר.